Grundsätzlich besteht für alle Gebäude und Bauwerke eine Baugenehmigungspflicht. Für Gebäude und Bauwerke, die nach Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) genehmigungsfrei sind, bedarf es keiner Baugenehmigung. Allerdings sind auch für genehmigungsfreie Vorhaben die Festsetzungen von bestehenden Bebauungsplänen und städtebaulichen Satzungen, z. B. Gestaltungssatzungen oder einer Garagen- und Stellplatzsatzung, zu beachten. Darüber hinaus sind unabhängig von einer Genehmigungspflicht des Bauvorhabens weitere baurechtliche Bestimmungen wie z. B. über einzuhaltende Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken gem. Art. 6 der BayBO oder der Einhaltung des Brandschutzes zu beachten. Zudem werden bei Geschossflächenerweiterungen Herstellungsbeiträge erhoben.
Bitte beachten Sie auch, dass im Internet nur allgemeine Hinweise zu Bauanträgen gegeben werden können. Die Vielfältigkeit der Bauten sowie die jeweilige Lage des Bauvorhabens aber auch die unterschiedlichen Festsetzungen in den Bebauungsplänen und städtebaulichen Satzungen machen eine für alle Anträge gültige Aussage über einzuhaltende Rechtsvorschriften unmöglich. Es empfiehlt sich daher immer eine Absprache und Beratung mit unserem Bauamt oder dem Bauamt des Landkreises Traunstein.
Rechtsgrundlagen sind unter anderem das Baugesetzbuch (BauGB), die Bayerische Bauordnung (BayBO) und die Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) in der jeweils gültigen Fassung (Rechtsgrundlagen Oberste Baubehörde)
Genehmigungsfreie Bauvorhaben
Genehmigungsfrei sind in der Regel Garagen, Carports, Gartenhäuser und andere Gebäude, wenn sie den städtebaulichen Satzungen sowie Art. 57 Abs. 1 BayBO in Verbindung mit Art. 6 Abs. 9 BayBO (Regelung zu Abstandsflächen) entsprechen und nicht mehr als 50 m² überbaute Fläche (Garagen) sowie 75 m³ Bruttorauminhalt (sonstige Gebäude), außer im Außenbereich, haben. Befinden sich genehmigungsfreie Bauvorhaben innerhalb eines Bebauungsplanes, bedarf es einer sogenannten isolierten Befreiung. Entsprechende Anträge können bei der Gemeinde angefordert werden. Außerdem Dachgeschoss-Ausbauten, wenn keine eigenständige Wohneinheit entsteht, z. B. Kinderzimmer etc.
Eine Sonderstellung haben Wintergärten (auch unter 75 m³), da sie eine Wohnraumerweiterung darstellen und somit einer Genehmigung bedürfen. Kaltwintergärten, deren Zugang nicht vom Hauptgebäude erfolgt, sind hingegen genehmigungsfrei oder bedürfen einer isolierten Befreiung. Für eine isolierte Befreiung wird eine Gebühr erhoben.
Welche Bauvorhaben genehmigungsfrei sind, können Sie der Übersicht der Bayerischen Obersten Baubehörde entnehmen.
Über die Zulässigkeit von genehmigungspflichtigen Bauvorhaben entscheidet die Baugenehmigungsbehörde (Landratsamt Traunstein) nach den §§ 31, 33 bis 35 Baugesetzbuch (BauGB) im Einvernehmen mit der Gemeinde (Gemeinde Marquartstein) nach § 36 BauGB. Über das gemeindliche Einvernehmen entscheidet in der Gemeinde Marquartstein der Gemeinderat, der in der Regel alle drei Wochen, außer in der Sommerpause, tagt.
1. Neubauvorhaben
1.1 Bauantrag (Art. 64, 65 BayBO)
Wählen Sie für Ihre Planung und Genehmigung Ihres Bauvorhabens eine Fachfrau bzw. einen Fachmann. Die Bayerische Bauordnung schreibt für die Planeingabe Bauvorlagen- und Nachweisberechtigte vor (Art. 51, 61 BayBO). Dies sind in der Regel Architekten und andere Vorlageberechtigte (Bautechniker, Maurermeister, Zimmerermeister, Dipl.-Ingenieur der Fachrichtung Bauwesen).
Dem Bauantrag müssen zur Beurteilung des Antrages die erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) beigefügt sein. Der Bauantrag ist beim Landratsamt Traunstein in dreifacher Ausfertigung spätestens 14 Tage vor der nächsten Sitzung des Gemeinderates einzureichen. Geplante Sitzungstermine entnehmen Sie unserem Ratsinformationssystem.
Notwendige Unterlagen für den Bauantrag:
- Bauantragsformular
- Amtlicher Lageplan (nicht älter als drei Monate, erhältlich beim Vermessungsamt)
- Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
- Baubeschreibung
- Betriebsbeschreibung (nur bei Gewerbe)
- Statistischer Erhebungsbogen
- Entwässerungspläne
An örtlichen Bauvorschriften ist neben den bestehenden Bebauungsplänen die örtliche Gestaltungssatzung der Gemeinde Marquartstein einzuhalten.
Bitte informieren Sie sich im Bauamt, welcher Bebauungsplan für Ihr Grundstück gilt.
1.2 Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO)
Genehmigungspflichtige Bauvorhaben sind von der Genehmigung freigestellt, wenn das bestehende Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans oder des Vorhaben- und Erschließungsplans sowie den örtlichen Bauvorschriften ohne jede Abweichung entspricht, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Ob für das jeweilige Bauvorhaben ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, entscheidet der Gemeinderat. Bitte beachten Sie aber, dass Sie auch für ein von der Genehmigung freigestelltes Bauvorhaben die entsprechenden Bauvorlagen nach der Bauvorlagenverordnung einreichen müssen. Außerdem sind Bauherr und Entwurfsverfasser dafür verantwortlich, dass die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung gegeben sind und die maßgeblichen Vorschriften eingehalten werden. Für die Genehmigungsfreistellung wird eine Gebühr erhoben.
1.3 Vorbescheid (Art. 71 BayBO)
Im Vorbescheid können Einzelfragen in Bezug auf ein bestimmtes Bauvorhaben bei der Bauaufsichtsbehörde kostenpflichtig geklärt werden. Stellen Sie konkrete und zielgerichtete Fragen (beantwortbar mit ja / nein). Allgemein formulierte Fragen wie z. B.: „Ist das Bauvorhaben genehmigungsfähig? Welche GFZ ist zulässig?“ können im Rahmen eines Vorbescheides nicht beantwortet werden. Änderungen in einem laufenden Vorbescheidsverfahren, die sich vom Inhalt der Ersteingabe im Wesentlichen unterscheiden, erfordern in der Regel einen neuen Antrag. Über den Antrag auf Erteilung entscheidet – wie beim Bauantrag – das Landratsamt Traunstein im Einvernehmen mit der Gemeinde.
1.4 Bauvoranfrage
Bei der formlosen Bauvoranfrage können Einzelfragen auf ein bestimmtes Bauvorhaben in Bezug auf das planungsrechtliche Einvernehmen durch die Gemeinde geklärt werden. Über die Bauvoranfrage entscheidet ebenfalls der Gemeinderat. Bitte reichen Sie spätestens 14 Tage vor der nächsten Sitzung folgende Unterlagen beim Bauamt ein: Lageplan, Ansichten, Schnitte u. a. je nach Fragestellung.
2. Sonstige Bauvorhaben
2.1 Abbruch baulicher Anlagen (Art. 57 Abs. 5 BayBO)
Gemäß Art. 57 Abs. 5 ist die Beseitigung von Anlagen nach Art. 57 Abs. 1 bis 3 BayBO, freistehenden Gebäuden der Gebäudeklasse 1 und 3 sowie sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m genehmigungsfrei. Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung von Anlagen mindestens einen Monat zuvor der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Bei einer Genehmigungspflicht von der Beseitigung baulicher Anlagen müssen Sie einen entsprechenden Bauantrag stellen.
2.2 Nutzungsänderung
Eine Änderung der Nutzung ist dann genehmigungspflichtig, wenn für die Nutzung andere öffentliche-rechtliche, insbesondere auch planungsrechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen (z. B. Anzahl der Stellplätze, Änderung von nichtstörendes in störendes Gewerbe, von Lager in Verkauf). Für den Antrag verwenden Sie bitte das Formular für Bauanträge und legen alle erforderlichen Planunterlagen bei.
2.3 Genehmigungsverlängerung (Art. 69 BayBO)
Der Antrag auf Genehmigungsverlängerung kann rechtzeitig vor Ablauf (vier Jahre nach erster Genehmigung, drei Jahre nach genehmigtem Vorbescheid) durch ein formloses Schreiben an die Gemeinde gestellt werden. Über die Verlängerung der Baugenehmigung bzw. eines Vorbescheides entscheidet die Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Traunstein) im Einvernehmen mit der Gemeinde Marquartstein. Die Baugenehmigung bzw. der Vorbescheid kann jeweils um zwei Jahre verlängert werden.
3. Was ist sonst noch wichtig?
Beteiligung des Nachbarn (Art. 66 BayBO)
Grundsätzlich hat der Bauherr von jedem Nachbarn, der von seinem Bauvorhaben betroffen ist, sein Einverständnis einzuholen. Dies erfolgt in der Regel mit der Unterschrift des Nachbarn auf den Planunterlagen. Geben Sie in den Plänen und im Antragsformblatt die Namen aller Nachbarn und die betroffenen Flurstücksnummern sowie die vollständige Anschrift an. Sofern Nachbarn nicht beteiligt wurden bzw. diese dem Bauvorhaben nicht zugestimmt haben, erhalten diese von der Baugenehmigungsbehörde einen Abdruck der Baugenehmigung zugestellt. Innerhalb eines Monats können diese Nachbarn dann Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht gegen die Baugenehmigung einlegen.
Weitere Informationen finden Sie unter:
Landratsamt Traunstein
Vermessungsamt
